時(shí)間流逝，新房子會(huì )變“次新房”，還會(huì )變成“老房子”。如同人們需要定期體檢，房子也要不時(shí)做檢查、搞維護，為其“養老”，這是保障住房安全、提升人民群眾居住體驗的重要手段。
日前，住房城鄉建設部工程質(zhì)量安全監管司會(huì )同房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司召開(kāi)城鎮房屋安全管理三項制度試點(diǎn)工作研討會(huì )。會(huì )議指出，建立三項制度是有效解決我國城鎮房屋安全突出問(wèn)題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度安排，對于統籌住房城鄉建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全具有重要意義。這三項制度，就是房屋體檢、養老金和保險制度?！?/p>
順應生命周期，為房屋提供安全保障
你家的房子“房齡”多少？
“快20年了。2006年買(mǎi)的精裝房，從住房到小區都是新的。這兩年感覺(jué)有陳舊的氣息，去年雨季，外墻滲水，還專(zhuān)門(mén)做了維修?！北本┦型ㄖ輩^住戶(hù)石女士說(shuō)。
“上世紀80年代的老房子了！還好前兩年老舊小區改造，窗戶(hù)、上下水管都更新了，還加裝了保溫層?！北本┦谐?yáng)區居民劉奶奶說(shuō)。
住房城鄉建設部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心綠色建筑發(fā)展處處長(cháng)梁浩介紹，目前，中國已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，意味著(zhù)這些房屋將進(jìn)入設計使用年限的中后期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段?！按罅坷戏孔咏ㄔO標準低、缺乏必要維護，安全隱患巨大?！绷汉普f(shuō)。
部分自建房屋也存在一定安全風(fēng)險。中國城鎮及農村家庭自建住房比例較大，在一些超大城市，房屋老化問(wèn)題突出，城中村、村級工業(yè)園等房屋安全問(wèn)題有待排查，這都需要相關(guān)的制度基礎提供保障。
“建立房屋體檢、養老金、保險三項制度，正是順應住房進(jìn)入存量時(shí)代、順應房屋生命周期規律以及滿(mǎn)足居民對‘好房子’的訴求，在房屋管理方面提出的重要制度?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，歷經(jīng)幾十年的新增建設，部分房屋開(kāi)始進(jìn)入“中老年”，“就像人一樣，房屋也需要進(jìn)行常態(tài)化體檢，以盡早發(fā)現房屋及樓棟、社區存在的問(wèn)題。類(lèi)似人口養老需要養老金，解決這些問(wèn)題也需要相應資金。面對一些重大事故時(shí)，還應該有保險制度，為房屋修繕、賠付等豐富資金來(lái)源?！?/p>
實(shí)際上，建立房屋三項制度并非新概念。2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《全國自建房安全專(zhuān)項整治工作方案》，就提出“完善房屋質(zhì)量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。2023年3月，住房城鄉建設部等15部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng )新房屋安全管理方式方法，開(kāi)展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質(zhì)量保險試點(diǎn)。今年1月，國家發(fā)展改革委等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍建設的指導意見(jiàn)》，明確“對達到一定使用年限的學(xué)生宿舍建筑要加強房屋安全管理，按照有關(guān)技術(shù)要求進(jìn)行定期體檢，消除安全隱患”。
住房城鄉建設部有關(guān)負責人透露，目前，全國城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度試點(diǎn)工作正在加快推進(jìn)。
籌資金、上保險，給房屋“養老”
房屋體檢、養老金、保險三項制度相互聯(lián)系、互為銜接，目的就是為了給房屋提供全生命周期安全保障。
“給房屋做體檢是第一步，體檢就是要發(fā)現問(wèn)題和房屋潛在的風(fēng)險隱患，提供‘缺什么補什么’的思路?！崩钣罴握f(shuō)。
在部分城市，定期體檢制度的建立為排查房屋安全隱患提供了基礎保障。比如，青島市住房和城鄉建設局印發(fā)《青島市房屋定期體檢制度試點(diǎn)工作要點(diǎn)》，提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類(lèi)整治等九項長(cháng)效機制。要求自查、巡檢雙到位，各區（市）每半年組織發(fā)動(dòng)房屋安全責任人，重點(diǎn)對房屋專(zhuān)有部分進(jìn)行安全自查，發(fā)動(dòng)鎮（街道）、村（居）、網(wǎng)格員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，重點(diǎn)對房屋共有部分進(jìn)行巡查。同時(shí)，以老舊、危房為重點(diǎn)，要求專(zhuān)業(yè)人員定期查。當房屋超過(guò)設計使用年限2/3時(shí)，應至少每5年進(jìn)行1次專(zhuān)業(yè)檢查。超過(guò)30年且無(wú)設計使用年限的經(jīng)營(yíng)性自住房、超過(guò)設計使用年限且經(jīng)鑒定可繼續使用的房屋，應至少每3年進(jìn)行1次專(zhuān)業(yè)檢查。對鑒定為C、D級且實(shí)施加固處理后的房屋，至少每2年進(jìn)行1次專(zhuān)業(yè)檢查。
房屋體檢查出病灶后怎么辦？李宇嘉告訴記者，發(fā)現問(wèn)題后，可通過(guò)物業(yè)費、維修基金、房屋養老金三位一體的“養老體系”，實(shí)現“小修小補、大修大補”。通常來(lái)說(shuō)，養老金可以解決大部分問(wèn)題，如果樓棟存在較大風(fēng)險，就需要動(dòng)用保險資金。這類(lèi)似于汽車(chē)車(chē)險，目的在于給住房提供較大體量的資金支持。
記者了解到，目前，老舊住宅的維修主要依賴(lài)住宅專(zhuān)項維修資金。根據《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，對于住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，業(yè)主應當交存住宅專(zhuān)項維修資金?！皹I(yè)主足額繳納的物業(yè)管理費，可用于日?！⌒扌⊙a’；買(mǎi)房時(shí)繳納的房屋維修基金，用于‘大修大補’，比如置換電梯、翻修外立面等?！崩钣罴握f(shuō)。
不過(guò)，伴隨一些住宅老化速度加快，很多小區現有的維修資金已不足以覆蓋房屋維護需求。梁浩表示，目前中國建立的住宅專(zhuān)項維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅，自建房、老舊小區仍缺乏住宅專(zhuān)項維修資金，而已有的專(zhuān)項資金也存在使用門(mén)檻高等問(wèn)題。因此，應進(jìn)一步完善房屋養老金、房屋保險制度，多渠道為老房子籌集養老金。
李宇嘉認為，目前公共維修基金由業(yè)主購房時(shí)交付，歸集體共同所有，今后可參考企業(yè)年金制度，將一定比例的土地出讓金、財政補貼等納入公共賬戶(hù)，在確保足額繳納、資金充足的情況下，借鑒社?；鸸芾砟Ｊ?，委托專(zhuān)業(yè)機構投資打理。另外，可由新房開(kāi)發(fā)商代業(yè)主或由全體業(yè)主集體投保，購置房屋安全保險，以此倒逼開(kāi)展常態(tài)化房屋體檢。在房屋需要“大修”時(shí)，也能確保做好臨時(shí)安置、賠償等工作。
讓房屋在發(fā)現“小毛病”時(shí)就及時(shí)解決
部分地區已開(kāi)始針對特定住房探索開(kāi)展房屋體檢、養老金、保險三項制度試點(diǎn)工作。
今年初，山東省煙臺市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于加強城市住宅全生命周期管理工作的意見(jiàn)》，提出探索引入城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險三項制度。其中明確，城市住宅養老金是指探索通過(guò)列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個(gè)人繳納等方式籌集資金，用于房屋體檢、購買(mǎi)房屋保險、公共部位維修補貼等，由公共賬戶(hù)和個(gè)人賬戶(hù)組成，共同構成房屋全生命周期管理的資金保障體系。煙臺市住房和城鄉建設局有關(guān)負責人表示，將采取試點(diǎn)推進(jìn)、逐步鋪開(kāi)的做法，選取煙臺市萊山區率先開(kāi)展三項制度試點(diǎn)工作。到2025年，將全面構建覆蓋房屋全生命周期的質(zhì)量安全管理制度體系，整體提升房屋建設質(zhì)量和安全管理水平。
在青海，省住房和城鄉建設廳印發(fā)通知，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目中開(kāi)展三項制度探索試點(diǎn)。5月13日，中國大地財產(chǎn)保險股份有限公司青海分公司與當地相關(guān)部門(mén)簽訂保險服務(wù)協(xié)議，為西寧市城北區民欣園等2個(gè)公租房小區和城中區4個(gè)老舊小區提供保險服務(wù)。在保險期間，保險公司為被保險小區提供第三方定期房屋安全動(dòng)態(tài)巡查檢測服務(wù)，并為投保方提供防災防損、風(fēng)險勘查服務(wù)等。
廣州市住房和城鄉建設局也印發(fā)了相關(guān)通知，明確借助保險的市場(chǎng)化作用，為房屋使用安全責任人提供巡查、檢測、監測、賠付服務(wù)，降低房屋安全風(fēng)險。保險責任為主體結構及其附屬設施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墻、外墻脫落造成的房屋損失、人員臨時(shí)安置費用和人員傷亡補償。從投保方式來(lái)看，采取分期投保形式，保險周期至少1年，到期后可續保。
“給房子上保險，需要多方共同保障保險制度平穩運行?！崩钣罴握J為，引入多方投保的同時(shí)，保險機構可以要求物業(yè)、業(yè)主等投保方強化對保險標的的日常保養和維修，降低出險概率。同時(shí)，要保障物業(yè)費、維修基金等基本資金及時(shí)繳存、及時(shí)投用，讓房屋在體檢發(fā)現“小毛病”時(shí)就及時(shí)解決，避免造成更嚴重的問(wèn)題。
在梁浩看來(lái)，應完善“人、地、房、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機制，關(guān)注房屋全生命周期的政策創(chuàng )新，推動(dòng)房屋體檢、養老金、保險制度與城市更新、房屋信貸等各類(lèi)政策協(xié)調配合。通過(guò)多方協(xié)同，強化老舊建筑全周期制度保障，提高老房子的安全性。
摘自 《人民日報海外版》 2024.06.20 記者 廖睿靈
