近期，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺專(zhuān)門(mén)措施，以政策性銀行專(zhuān)項借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項目建設交付，目前專(zhuān)項工作正在緊張有序地進(jìn)行中。多地政府因城施策，推動(dòng)“保交樓、穩民生”，部分停工項目開(kāi)始復工。
多地設立紓困基金推動(dòng)復工復產(chǎn)
有關(guān)部門(mén)強調，“保交樓、穩民生”工作堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持法治化、市場(chǎng)化原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責任，落實(shí)地方政府屬地責任，切實(shí)維護購房人合法權益。
近日，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案對外發(fā)布，該基金規模暫定為100億元，紓困項目限定為未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，明確了紓困項目的四種開(kāi)發(fā)模式，即棚改統貸統還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。
在武漢，中國建設銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設立300億元的紓困基金，用于收購問(wèn)題項目并改建為公租房。南寧市成立平穩房地產(chǎn)基金，首期規模30億元。
值得關(guān)注的是，除地方政府外，資產(chǎn)管理公司也開(kāi)始加速入場(chǎng)。繼中國華融與陽(yáng)光集團簽署紓困重組協(xié)議后，中南控股與江蘇資產(chǎn)8月10日宣布合作紓困。根據協(xié)議，江蘇資產(chǎn)或其指定主體與中南控股或其指定主體共同設立規模20億元、存續期3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項目合作，包括存量債務(wù)重組、現有項目續建等。
此外，長(cháng)城資產(chǎn)披露，上半年已與12家房企開(kāi)展多輪對接，對意向紓困項目資產(chǎn)深入研判，部分項目已成功落地或批復出資；信達資產(chǎn)首單紓困項目也于7月成功落地。
在各地政府、金融機構及房企合力推進(jìn)之下，目前已有多個(gè)停工樓盤(pán)傳出復工消息。
多項目試水“金融機構接管+委托共建”模式
目前，不少停工項目通過(guò)金融機構接管、債權人收購、拍賣(mài)債權、合作方托管等方式盤(pán)活，實(shí)現了保交樓。
克而瑞研究中心發(fā)布調查報告顯示，恒大集團陸續與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項目剝離給信托公司，信托公司則向項目公司注入資金以保障項目后續開(kāi)發(fā)建設。債權人中信集團收購了佳兆業(yè)在深圳市的4個(gè)項目、總貨值約500億元。無(wú)錫市翠竹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在阿里拍賣(mài)平臺轉讓債權，以期盡快引入投資人續建。
業(yè)內人士認為，從實(shí)踐來(lái)看，“金融機構接管+委托共建”模式促進(jìn)了問(wèn)題項目的有序出清。以信達資產(chǎn)紓困房企的首個(gè)成功落地項目——廣州南沙“悅伴灣”為例，該項目由信達折價(jià)收購項目債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)操盤(pán)代建，對項目實(shí)行資金全封閉管理。
在廣東廣州、云南昆明、江蘇江陰等地，金融機構也通過(guò)引入共建商來(lái)盤(pán)活停工項目。廣州百筑公司的百晟廣場(chǎng)是廣州市中院裁定的首例重整項目，因資金鏈斷裂被法院查封。在廣州市中院的調停下，各債權人就項目債務(wù)及償還方式達成一致，引入重啟資金，由藍綠雙城作為資產(chǎn)管理方負責開(kāi)發(fā)續建和市場(chǎng)重新定位，以實(shí)現有品質(zhì)的交付，保障了各債權人的權益。
有關(guān)部門(mén)表示，房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓的責任主體，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險外溢，切實(shí)承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進(jìn)展，但仍然存在資金壓力。
藍綠雙城控股集團董事長(cháng)曹舟南表示，絕大多數紓困項目需要啟動(dòng)資金，藍綠雙城已經(jīng)聯(lián)合金融機構成立了一期18億元的紓困專(zhuān)項基金，用于復工復產(chǎn)。
需綜合分類(lèi)施策
目前，各地樓盤(pán)停工原因較為復雜。除設立房地產(chǎn)專(zhuān)項紓困基金之外，多地還通過(guò)成立專(zhuān)班、返還土地款、優(yōu)化預售資金監管等措施，督促停工樓盤(pán)續建。
在蘇州，停工項目所在區域的街道辦事處與區級職能部門(mén)聯(lián)合成立工作組入駐項目現場(chǎng)，督促項目盡早復工，監督項目工程質(zhì)量，落實(shí)“一樓一策一專(zhuān)班”。在重慶，有關(guān)部門(mén)成立房地產(chǎn)問(wèn)題項目風(fēng)險化解處置小組，安排專(zhuān)班跟進(jìn)項目建設進(jìn)度，并對項目賬戶(hù)資金封閉管理。
“每個(gè)樓盤(pán)不一樣，具體情況實(shí)際上非常復雜，建議各地‘一樓一策’差別化處理?！币拙悠髽I(yè)集團CEO丁祖昱認為，當務(wù)之急是在短期內快速給市場(chǎng)與企業(yè)注入流動(dòng)性，問(wèn)題項目要全力盤(pán)活，首先仍需啟動(dòng)資金。
曹舟南認為，部分房企雖然現金流出現問(wèn)題，但資產(chǎn)仍在，并非資不抵債。地方政府可以通過(guò)紓困基金回購土地，相當于政府再次收儲，房企獲得“救命錢(qián)”，達到雙贏(yíng)的效果。
一家房企負責人說(shuō)，房企雖然面臨流動(dòng)性壓力，但是手里依舊有大量資產(chǎn)，建議監管部門(mén)鼓勵銀行開(kāi)放有抵押融資，緩解房企資金困境和行業(yè)交付難題。
有關(guān)部門(mén)表示，將堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
摘自 《中國建設報》 2022.09.22 新華社“新華視點(diǎn)”記者 鄭鈞天 王優(yōu)玲
